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01-10-2010

Proprietà Locazioni E Condominio

CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO PROMISCUO. USO DIVERSO DA QUELLO PATTUITO. DURATA

Pubblichiamo questo interessante caso in materia di locazione, gentilmente messo a disposizione dagli avvocati Antoniofranco Todaro e Marco Rossi, tratto da "La Locazione" collana " Scenari 2008"


Il caso

Il Sig. Corrado Vizzicò, a seguito di contratto concluso in data 01.05.1991 con la proprietaria Sig.ra Adalgisa Blois, detiene in locazione l’appartamento sito in Vicenza, Corso A. Fogazzaro n. 444 int. 8, dal medesimo utilizzato, a partire dal mese di settembre del 1994, in maniera esclusiva per lo svolgimento della propria attività professionale di Avvocato (circostanza questa, a suo dire, da sempre ben conosciuta dalla proprietaria, oltre che facilmente dimostrabile).

In realtà, il predetto contratto 01.05.1991 contempla il c.d. uso promiscuo dell’immobile locato, laddove all’art. 5 è previsto il riconoscimento espresso al conduttore dell’utilizzazione di una stanza (delle quattro esistenti) per lo svolgimento saltuario ed episodico della detta attività professionale; essendo considerato prevalente l’uso abitativo dell’appartamento locato, al contratto de quo, per espressa previsione pattizia, viene applicato il regime giuridico corrispondente (ad esempio, con riferimento alla durata, fissata in quattro anni rinnovabili per ugual periodo salvo disdetta).
Da ultimo, la proprietaria ha notificato all’avvocato Vizzicò  in data 01.06.2006 atto di intimazione di licenza per finita locazione per la scadenza del 30.04.2007; il conduttore, pertanto, si rivolge ad un collega (avvocato) per incaricarlo di assumere la sua difesa in giudizio al fine di tentare di ottenere il riconoscimento dell’uso non abitativo del rapporto di locazione de quo, con ogni consequenziale effetto di legge (in particolare, con riferimento alla maggiore durata). 


La soluzione

 L’avvocato  riceve il cliente-collega presso il proprio studio facendosi ben spiegare tutti i fatti oggetto della controversia ed, altresì, consegnare tutti gli atti e documenti in suo possesso.

Il professionista, in particolare, si sofferma sul contratto di locazione inter partes in data 01.05.1991, al cui art. 5 è previsto il c.d. uso promiscuo dell’immobile locato (abitativo e professionale), con espressa previsione della “prevalenza” di quello abitativo e consequenziale applicazione della relativa disciplina giuridica, anche ai sensi e per gli effetti dell’art. 80 della legge sull’equo canone.
 
Il difensore, altresì, passa ad analizzare dettagliatamente anche l’atto di intimazione di licenza per finita locazione, del seguente tenore letterale []
 
L’ avvocato a questo punto, concentra la sua attenzione sulle prove - documentali e testimoniali* - in possesso del collega Vizzicò, che, a parere di questi, dimostrerebbero, da un lato, l’effettiva (ed esclusiva) utilizzazione quale studio professionale dell’appartamento de quo a partire dal mese di settembre del 1994 e, soprattutto, la pacifica conoscenza, dal medesimo periodo, di tale uso effettivo da parte della proprietaria Sig.ra Blois.
Esse sono costituite essenzialmente dai seguenti documenti1) atto di acquisto di appartamento (ad uso abitativo) stipulato dall’ avvocato Vizzicò in data 13.09.1994 (regolarmente trascritto), con contestuale consegna del medesimo; 2) documentazione fotografica, dal 1993 ad oggi, attestante le modifiche sostanziali verificatesi all’interno dell’appartamento locato (a partire dalla fine dell’anno 1994), relative all’arredamento delle quattro stanze in esso esistenti e alla consequenziale destinazione delle stesse ad un utilizzo del tutto incompatibile con quello abitativo (una stanza destinata al dominus avvocato. Vizzicò, una ai praticanti avvocati presso il medesimo, una a sala riunioni, l’ultima a segreteria ed archivio); 3) dichiarazione scritta della proprietaria, datata 27.09.1994, con la quale, previa espressa richiesta del conduttore, si autorizzavano vari lavori di parziale ristrutturazione del bene locato (tra cui, il rifacimento dell’impianto elettrico, l’apposizione nella ex camera da letto di una sorta di vano-libreria in muratura da utilizzare quale archivio, etc.); 4) ricevute di pagamento del canone presso il “domicilio del debitore” (cioè presso l’appartamento oggetto di locazione), relative al periodo dal 1993 al 2003, sottoscritte dalla proprietaria ed attestanti pertanto altrettante visite della medesima all’immobile, anche dopo l’effettuazione dei predetti lavori di adeguamento;  5) incarico sottoscritto dalla Sig.ra Blois all’avvocato Vizzicò per il recupero di un credito vantato dalla medesima nei confronti di altro soggetto, che il medesimo professionista ha patrocinato sia in fase stragiudiziale che giudiziale (procedura monitoria e successivi atti esecutivi), e che ha comportato pertanto l’ulteriore frequentazione, da parte della proprietaria, dell’appartamento locato, anche nella qualità di cliente del conduttore/avvocato; 6) apposita certificazione del Consiglio dell’Ordine degli Avvocati di Vicenza, da cui risulta che l’avvocato Vizzicò, dalla data del 13.12.1994, ha trasferito il proprio studio professionale in precedenza ubicato presso altro indirizzo.
Inoltre, secondo l’avvocato Vizzicò, tutte le predette circostanze di fatto possono essere confermate anche a mezzo di apposita prova testimoniale, ad esempio da parte dei vari collaboratori e/o dipendenti e/o praticanti avvocati, che hanno frequentato lo studio nel corso degli anni de quibus.
Sulla base di tali elementi e, di conseguenza, alla luce della situazione di fatto realizzatasi già da molti anni, del tutto diversa da quella risultante ex contractu, l’avvocato ritiene di poter validamente opporsi all’intimata licenza per finita locazione, previo accertamento dell’effettivo ed esclusivo uso professionale dell’appartamento locato sin dal mese di settembre del 1994 nonché della piena e completa conoscenza ab initio di tale circostanza da parte della proprietaria, secondo quanto previsto dall’art. 80 della Legge n. 392/1978.
In caso di esito positivo di tali accertamenti, infatti, qualora il giudice dovesse comunque ritenere valida ed efficace la disdetta intimata dalla proprietaria con la licenza de qua, la prossima scadenza contrattuale non sarebbe la data del 30.04.2007, bensì quella diversa del 30.04.2009, in applicazione del relativo regime giuridico ex art. 27 della stessa legge n. 392/19783, nell’ambito della disciplina delle locazioni ad uso diverso da quello abitativo.
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