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14-06-2012

Proprietà Locazioni E Condominio

Come recedere dal contratto di locazione?

Esiste una norma che vincola il conduttore a rimanere un minimo di tempo senza poter disdire il contratto?


Il caso

 

Escludendo morosità o scadenza contratto, quali sono sia i diritti del locatario e del conduttore per poter recedere da un contratto di locazione che i relativi doveri? Esiste una norma che vincola il conduttore a rimanere un minimo di tempo senza poter disdire il contratto? Tale vincolo deve essere espresso nel contratto di locazione? Oppure può essere esercitato dal locatore anche senza esplicita indicazione?



La soluzione

 

I casi di scioglimento anticipato del rapporto locatizio sono alquanto limitati. L'intera normativa è, infatti, improntata a garantire massima stabilità al diritto abitativo del conduttore. In tale ottica, il contratto ha una durata minima inderogabilmente disposta dalla legge pari a 4 o 3 anni a seconda della tipologia contrattuale prescelta. Essa deve essere rispettata dal locatore, salvo che si verifichino gravi situazioni patologiche. Quali sono dette situazioni patologiche? Prescindendo dalle ipotesi più comuni - scadenza contrattuale e morosità – le parti possono risolvere anticipatamente il contratto di locazione solo a ragione di condotte gravemente inadempienti. A titolo esemplificativo, sono tali il mancato intervento da parte del locatore su vizi riscontrati nell'immobile o, per contra, condotte reiteratamente omissive dell'ordinaria manutenzione cui è chiamato il conduttore. Si osservi, però, che detto rigore è imposto solo al locatore, vincolato da una maglia strettissima di condizioni per l'esercizio della disdetta, fortemente limitata alla prima scadenza contrattuale e di norma impedita per la durata pattiziamente stabilita.

Il conduttore, invece, gode di maggiori tutele, in quanto la legge gli assicura sempre il diritto di recedere in qualsiasi momento dal contratto, purché ne dia comunicazione con raccomandata al locatore con anticipo di mesi sei (durante i quali resta dovuto il canone) ed espliciti i gravi motivi che lo inducono alla liberazione anticipata dell'immobile. Dunque, andando a rispondere al Suo secondo quesito, il conduttore non può essere vincolato a rimanere nell'immobile per un certo tempo minimo. Il suo libero esercizio del diritto di recesso può, però, essere limitato inserendo nel contratto una clausola che lo obblighi anche ad illustrare i “gravi motivi” della disdetta (in difetto di tale specifica prescrizione, il recesso è validamente esercitabile ad nutum, ossia anche in difetto di motivazione).

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